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Ein Fall für das Bundesverfassungsgericht

Der Paritätische Berlin unterstützt eine Verfassungsbeschwerde von Zuhause im Kiez. Das Ziel: Kündigungsschutz muss auch bei Altmietverträgen Anwendung finden

Glücklich über die eigenen vier Wände: Bewohnerin bei ZIK; Foto Gregor Mönter


Die Zuhause im Kiez gGmbH, kurz ZIK, versorgt seit fast 30 Jahren HIV-Infizierte, an AIDS und  chronischer Hepatitis C erkrankte Menschen mit einem Zuhause und einer psychosozialen Betreuung. Dreizehn Einrichtungen im betreuten Wohnen und zwei Beschäftigungsprojekte dienen der Versorgung der Menschen. ZIK tritt dabei als Zwischenmieter auf, vermittelt aber – wenn Vermieter darauf eingehen – in Einzelfällen auch direkte Mietverträge zwischen Klientinnen beziehungsweise Klienten und Vermietern.
Wie viele andere Träger auch, ist ZIK regelmäßig von Wohnungskündigungen betroffen. Dies gefährdet die Bewohnerinnen und Bewohner von ZIK existenziell. Sie sind in der Regel auf
soziale Transferleistungen angewiesen. Ihr Einkommen lässt es oft nicht zu, Bonität gegenüber Vermietern hinreichend belegen zu könnten. Die allermeisten benötigen ZIK dauerhaft als Haupt- beziehungsweise  Zwischenmieter, um nicht obdachlos zu werden.
Die Gründe für den Verlust von Trägerwohnraum sind vielfältig. Wenn Vermieter Eigenbedarf anmelden, hat ZIK in der Regel keine Chance, die Wohnung zu halten. Ein weiteres Problem sind zeitlich befristete Mietverträge. Am überhitzten Berliner Wohnungsmarkt sind Vermieter oft nicht bereit, auslaufende Verträge zu verlängern. Darüber hinaus wird ZIK vor allem bei einem Eigentümerwechsel mit Kündigungen konfrontiert.

Gesetzesänderung gilt nur für Neuverträge
 
Was die Situation für Trägerwohnungen erschwert: Für sie galt bisher nicht das Wohnmietrecht, sondern das Gewerbemietrecht – damit waren sie leichter kündbar. Inzwischen hat der Bundestag zwar nachgebessert: Neu vermietete Trägerwohnungen werden nun nach Wohnraummietrecht behandelt. Bei ihnen sind Mieterhöhungen nicht mehr ganz so leicht durchzusetzen und Wohnraum dort ist nicht einfach kündbar. Aber das gilt nur für Neuvermietungen, nicht für Altverträge. Vor diesem Hintergrund ist der Wohnungsbestand bei ZIK und vielen anderen sozialen Trägern des betreuten Wohnens nach wie vor von Kündigungen bedroht.
Mit einem Bestand von über 600 Wohnungen kann ZIK Kündigungen in Einzelfällen kompensieren und die davon betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner in andere Wohnungen des Trägers umziehen lassen. Bei Wohnungskündigungen in größerem Umfang ist das jedoch problematisch. Allein in 2018 gingen bei ZIK zwölf Trägerwohnungen verloren, weil Vermieter auf höhere Renditen spekulieren und den mangelnden Kündigungsschutz von Altmietverträgen nutzten, um Räumungsklagen durchzusetzen.

Das Ziel: Mietschutz auch für Altverträge

Gegen die Kündigung eines solchen Altvertrages und dem damit verbundenen Räumungsurteil wehrt sich ZIK mit Hilfe einer Verfassungsbeschwerde. Anlass war die Räumungsklage eines Vermieters gegen ZIK für angemieteten Wohnraum in Berlin-Wedding. Vor dem Landgericht konnte ZIK die Räumungsklage noch erfolgreich abwehren, hat aber letztlich vor dem Kammergericht verloren. Eine Revision wurde nicht zugelassen. Nach Auffassung des Kammergerichts ist bei den bestehenden Verträgen Gewerbemietrecht anzuwenden, da soziale Träger als juristische Personen selbst nicht „wohnen“ können und lediglich untervermieten. Damit entfällt nach Auffassung des Gerichts ein Kündigungsschutz nach Wohnraummietrecht.

Der Paritätische Berlin unterstützt die Beschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht. Der konkrete Grund für die Verfassungsbeschwerde ist der Verstoß gegen Artikel 3 des Grundgesetzes: Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich. Mit anderen Worten: Trägerwohnungen dürfen in keinem Fall – auch nicht bei Altmietverträgen – schlechter gestellt sein als Mietwohnungen. Wir rechnen mit einer Entscheidung erst im Herbst 2019. Unsere Hoffnung ist, dass der Kündigungsschutz dann auch bei Altmietverträgen Anwendung findet und der Bewohner im konkreten Fall in seiner Wohnung verbleiben darf.

Martin Hilckmann, Geschäftsführer ZIK gGmbH

Mehr über das Angebot des Trägers Zuhause im Kiez gGmbH erhalten Sie auf der Internetseite:
zik-ggmbh.de

Datum, 25 | 04 | 2019