Wenn die Miete nicht mehr zur Wirklichkeit passt

Wohnen ist in Berlin eine soziale Frage. Für Menschen mit Grundsicherung, Sozialhilfe oder Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz ist die Wohnungssuche besonders schwierig, denn die Mieten steigen und die Leistungen nicht.

Entscheidend für Leistungsberechtigte ist, welche Mietkostenhöhe das Land Berlin im Rahmen der Kosten der Unterkunft und Heizung (KdU) anerkennt. Die Ausführungsvorschrift Wohnen (AV-Wohnen) legt fest, welche Unterkunfts- und Heizkosten als angemessen gelten und deshalb bezahlt werden. Liegt die Miete darüber, drohen Ablehnungen, Einzelfallprüfungen oder Kostensenkungsaufforderungen.

Richtwerte ohne Bezug zum Wohnungsmarkt

Problematisch ist, dass die Richtwerte in der AV-Wohnen für die Bruttokaltmiete zum 1. Januar 2026 nicht angehoben wurden. Gleichzeitig steigen die Mieten und bezahlbarer Wohnraum wird knapper. Besonders groß ist die Konkurrenz um kleine Wohnungen und Sozialwohnungen.

Die Richtwerte der AV-Wohnen werden maßgeblich anhand des Berliner Mietspiegels berechnet. Grundlage für den Mietspiegel sind Bestands- und Angebotsmieten aus den Vorjahren. Dass die aktuellen Angebotsmieten höher sind, wird nicht berücksichtigt. Deshalb finden viele Leistungsberechtigte keine Wohnung, deren Miete dem vorgegebenen Richtwert entspricht.

Die Folgen zeigen sich in steigenden Unterbringungszahlen und der hohen Auslastung der Sozialberatungsstellen: Wohnungssuchende erhalten von den Jobcentern oder Sozialämtern keinen Bescheid, der die Übernahme ihrer Mietkosten bestätigt, weil die Miete über dem geltenden Richtwert liegt. Menschen, die bereits in einer Wohnung leben, müssen befürchten, einen Teil der Miete aus ihrer Regelleistung bezahlen zu müssen. Wenn die zunächst geltende Übergangsfrist endet, in der die tatsächlichen Wohnkosten noch berücksichtigt werden, fordern die Behörden häufiger dazu auf, die Wohnkosten zu senken. Dadurch steigt das Risiko, dass Menschen ihre Wohnung verlieren und auf eine kostenintensive Unterbringung in einer Unterkunft für wohnungslose Menschen angewiesen sind.

Besonderer Wohnraum gerät unter Druck

Die Problematik betrifft nicht nur private Mietwohnungen. Besonders gefährdet ist auch der Wohnraum, den soziale Organisationen für Menschen mit Behinderungen, chronischen Erkrankungen oder psychischen Belastungen bereitstellen. Diese Wohnangebote verbinden barrierearme Räume mit sozialer Unterstützung, gemeinschaftlich genutzten Bereichen und sogenannten Fachleistungsflächen. Das sind Räume, die nicht dem individuellen Wohnen dienen, sondern für Beratung, Betreuung und andere soziale oder pädagogische Leistungen benötigt werden. Die Entwicklung und langfristige Sicherung solcher geeigneten Räume erfordern enge Kooperation, Zeit und verlässliche Mietverträge.

Wie schnell das System an seine Grenzen kommt, zeigt der Fall einer Mitgliedsorganisation des Paritätischen Wohlfahrtsverbands in Friedrichshain. In einem mit Bezirk, landeseigenem Wohnungsunternehmen und zwei sozialen Trägern entwickelten Neubau gibt es zwei therapeutische Wohnangebote für chronisch psychisch erkrankte Menschen. Jede Einrichtung verfügt über neun barrierearme Apartments und Fachleistungsflächen. Aufzug sowie Büro-, Gesprächs- und Gruppenräume werden gemeinsam genutzt, um Flächen und Kosten zu sparen.

Der Mietvertrag mit dem landeseigenen Wohnungsunternehmen läuft zehn Jahre und benennt ausdrücklich die Betreuung von Erwachsenen mit einer psychischen Erkrankung. Die Miethöhe orientiert sich an der AV-Wohnen; Änderungen sollen zeitversetzt weitergegeben werden können.

Die Betriebskostenabrechnung für 2025 führte zu einer Nachzahlung von knapp 14.000 Euro. Gründe waren die Anhebung der Grundsteuer durch das Land Berlin und Preissteigerungen, insbesondere bei Versicherungen. Die bisherige Kalkulation der kalten Betriebskosten beruhte auf 1,93 Euro pro Quadratmeter im Monat. Nach der Abrechnung wären 2,41 Euro erforderlich. Dem steht in der AV-Wohnen ein Richtwert von 1,91 Euro gegenüber. Es entsteht eine Lücke von 0,50 Euro pro Quadratmeter, die ein Träger nicht dauerhaft ausgleichen kann.

Der Richtwert für die Bruttokaltmiete bleibt unverändert. Steigen die Betriebskosten, müsste rechnerisch die Nettokaltmiete sinken, damit die Richtwerte der AV-Wohnen nicht weiter überschritten werden. Das landeseigene Wohnungsunternehmen lehnte dies ab.

In der Konsequenz erhalten Leistungsberechtigte aufgrund der KdU-Grenze vom Jobcenter oder Sozialamt keine Zusage und können nicht einziehen. Für bereits dort wohnende Menschen drohen Einzelfallprüfungen und die Unsicherheit, ob sie ihren Wohnplatz behalten können. Das fachlich notwendige Angebot wird wegen einer unrealistischen Kostenregelung gefährdet,

Grundsteuer: Einnahmen verbessern, Menschen nicht verdrängen

Die Anhebung der Grundsteuer kann angesichts öffentlicher Aufgaben und angespanntem Landeshaushalt ein nachvollziehbarer Weg zu höheren Einnahmen sein. Sie kann jedoch zugleich eine unbeabsichtigte oder übersehene Nebenfolge haben: Steigende Kosten treffen Mieter*innen, soziale Träger und dringend benötigte Unterstützungsangebote.

Im beschriebenen Fall zeigt sich, wie das Ziel höherer staatlicher Einnahmen ein anderes staatliches Ziel beeinträchtigen kann – nämlich die Umsetzung sozialrechtlicher Vorgaben. Das Land verbessert seine Einnahmen, während Menschen mit Wohn- und Unterstützungsbedarf aus einer eigens für sie geplanten Einrichtung in einer landeseigenen Immobilie verdrängt werden. Höhere, nicht refinanzierbare Betriebskosten können verhindern, dass sie den barrierearmen Wohnraum überhaupt nutzen können. Auf diese Wechselwirkung muss aufmerksam gemacht werden.

Wenn das Land die Hebesätze der Grundsteuer erhöht, braucht die soziale Infrastruktur deshalb Schutzmechanismen gegen die daraus entstehenden Mietsteigerungen. Die öffentliche Hand darf die Folgekosten ihrer Entscheidung nicht an die Betroffenen, die Träger und die Bezirke weiterreichen. Für den Standort in Friedrichshain braucht es kurzfristig eine Vereinbarung zwischen Senat, Bezirk, Jobcenter, dem landeseigenen Wohnungsunternehmen und dem Träger. Diese muss die höheren Betriebskosten berücksichtigen, die Wohnplätze sichern und verhindern, dass neue Bewohner*innen an einer rein rechnerischen Kostenobergrenze scheitern. Denkbar sind ein Ausgleich der grundsteuerbedingten Mehrkosten, eine Übergangsregelung sowie die Anerkennung unvermeidbarer Betriebskosten im Rahmen der Kosten der Unterkunft und Heizung (KdU).

Berlin braucht realitätsnahe Richtwerte der AV-Wohnen für die Bruttokaltmiete

Grundlage dürfen nicht allein Vergleichsmieten aus den vergangenen Jahren sein. Das Land sollte aktuelle Angebotsmieten im preiswerten Segment auswerten. Nur so lässt sich feststellen, welche Wohnungen für Leistungsberechtigte tatsächlich verfügbar sind.

Kalte Betriebskosten müssen vollständig berücksichtigt werden

Aufzug, Müllentsorgung, Hausmeisterdienste, Beleuchtung, Energie, Versicherungen und Grundsteuer sind keine freiwilligen Ausgaben. Die Höchstwerte zur Übernahme von Mietkosten müssen die reale Kostenentwicklung auf dem Wohnungsmarkt abbilden und regelmäßig dynamisiert werden. Auch die Umlage für Trägerwohnraum muss erhöht werden: Seit ihrer Einführung 2019 wurde sie nicht ausreichend an die gestiegenen Kosten sozialer Träger angepasst. Ohne realistische Dynamik droht der Verlust von Wohnplätzen für besonders vulnerable Gruppen.

Die AV-Wohnen entscheidet, ob Menschen eine Wohnung finden, in ihrem Umfeld bleiben können und soziale Träger bedarfsgerechte Angebote aufrechterhalten. Berlin sollte nicht dort sparen, wo später Wohnungsverlust, teure Unterbringung und der Rückzug sozialer Infrastruktur drohen. Eine gute AV-Wohnen muss sich an der Wirklichkeit orientieren und verhindern, dass Menschen mit Unterstützungsbedarf aus den eigens für sie geschaffenen Einrichtungen verdrängt werden.

Daniela Radlbeck ist Referentin für Wohnungspolitik und Grundsatzfragen im Paritätischen Wohlfahrtsverband Berlin